¿Cómo tramitar una licencia de construcción en Colombia?

Un permiso para cada necesidad. Estas son las licencias de construcción en Colombia.

Como es bien sabido por los actores del sector, la licencia de construcción en Colombia es el documento que autoriza a erigir o intervenir edificaciones. Es decir, es un trámite de vital importancia para emprender un proyecto constructivo y, como lo hemos visto, debe gestionarse ante la curaduría; recordemos que esta entidad es la única facultada para realizar el análisis de la solicitud y el estudio de la obra, de acuerdo con las características y el uso del suelo determinado por el alcalde para cada ciudad, municipio o localidad.

La solicitud de la licencia de construcción debe contener información detallada que ofrezca una idea clara del proyecto. En efecto, debe expresar los aspectos técnicos que definirán la edificación, como la accesibilidad, el uso, la edificabilidad y la volumetría, por mencionar algunos. Para ello, es de suma importancia contar con una ficha que especifique todos los datos relevantes.

Para algunos es un trámite “engorroso”, por lo cual acuden a expertos en urbanismo que conocen los términos del proyecto y las gestiones legales; esta puede ser una buena decisión para quienes no dominan el proceso, pues los conocedores saben cómo y cuándo presentar el documento. Sucede que además de los aspectos técnicos, gestionar los permisos de manera previa asegura que se respeten los cronogramas de obra y, desde luego, se puedan garantizar los resultados financieros. Adicionalmente, tienen claridad sobre el tipo de licencia deben tramitar, pues existen diferentes clases:

1. Para obra nueva: licencia que permite el desarrollo de obras en terrenos donde antes no se ha construido nada o que tengan un área libre y “limpia” porque lo que antes estaba construido se demolió.
   
   
2. Para reforzamiento estructural: esta licencia faculta para hacer trabajos que tengan por objeto fortalecer o intervenir las estructuras de una edificación, bien sea porque lo requiere por el deterioro causado por el paso del tiempo, por el cambio de uso de la misma o porque deba ajustarse a la noma sismorresistente NSR-10.
   
   
3. Para ampliación: con esta licencia se permite intervenir la edificación para aumentar su área construida. Es muy común en las viviendas familiares, que aumentan un piso hacia arriba, hacia los lados o hacia atrás.
   
   
4. Para modificación: a diferencia de la anterior, esta licencia no permite aumentar el número de metros cuadrados, pues tiene como objetivo la realización de cambios en el diseño o estructura de una construcción.
   
   
5. Para restauración: esta licencia se expide para preservar y reparar las fachadas y/o estructuras de construcciones cobijadas bajo el rótulo de patrimonio cultural e histórico.
   
   
6. Para reconstrucción: este permiso se otorga cuando una construcción previamente edificada sufre afectación por algún siniestro. Permite volver a construir, así que es una suerte de confirmación de la licencia inicial.
   
   
7. Para adecuación: con la expedición de esta licencia se puede cambiar el uso de la construcción o parte de ella. Eso sí, debe garantizar que se conserve intacto un porcentaje de la construcción original.
   
   
8. Para cerramiento: con esta licencia se obtiene permiso para encerrar una propiedad privada o un predio.
   
   
9. Para demolición: con ella se permite el derribo total o parcial de una construcción. Lo ideal es expedirla junto con otra licencia, para derribar y tener permiso de construir de una sola vez.
   
   

El trámite de la licencia de construcción requiere una documentación, que debe anexarse junto al formulario. Por eso, los interesados deben tener a la mano:

• Certificación de tradición y libertad (máximo de 3 meses).
  
  
• Certificado de Constitución y Gerencia en caso de ser sociedad.
  
  
• Último recibo de pago de Impuestos Predial.
  
  
• 3 copias de planos arquitectónicos, anexando fotocopia de la matrícula del profesional.
  
  
• 3 copias de planos estructurales, anexando fotocopia de la matrícula del profesional 3 copias de memorias de cálculo.
  
  
• 3 copias de estudio de suelos.
  
  
• En caso de ser propiedad horizontal anexar: 3 juegos de Planos de Alindamiento y 3 juegos de Proyecto de División.
  
  
• Para modificaciones y ampliaciones llevar además una copia de la Licencia anterior y de los últimos planos aprobados.

Ahora bien, aunque se tenga la idea de que las licencias de construcción les ponen talanquera a los constructores o a los interesados en intervenir sus propiedades, hay casos en los que no es necesario contar con una licencia de construcción. Eso sí, es muy importante tener claridad meridiana sobre el tema, para no exponerse a onerosas sanciones. En Colombia no se necesita licencia de construcción para adelantar reparaciones locativas o menores, tales como remodelar los baños o la cocina, pintar la casa, intervenir las instalaciones eléctricas, hidráulicas o de gas, o cambiar los pisos.