Consideraciones sobre la actuación del revisor fiscal en las copropiedades
En un artículo anterior, se presentaron algunas generalidades sobre la actuación del revisor fiscal un copropiedad (propiedad horizontal). Se llegó a la conclusión de que dependiendo del tipo entidad a la que preste sus servicios, podría desarrollar unas u otras funciones, sin salirse de un marco general establecido en el artículo 207 del Código de Comercio.
En general, si la propiedad horizontal es:
- Residencial: Las funciones del revisor fiscal deberían estar contenidas en el reglamento de la entidad o asignadas por la asamblea de propietarios. En este caso, las funciones deberán ser compatibles con el artículo 207 del código de comercio. Si no hay mención expresa sobre sus funciones, estas serán las del mencionado del Código de Comercio. Esto se da porque el revisor fiscal es potestativo.
- Comercial o mixta: En este caso, el revisor fiscal es obligatorio, por lo que sus funciones serán las del artículo 207 del Código de Comercio.
Teniendo en cuenta lo anterior, a continuación, se presenta un resumen de varios pronunciamientos del Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) sobre el tema y que se consideran de interés para los diferentes actores de la propiedad horizontal.
a) Concepto 443 del 2022. Resolvió varias inquietudes que se realizaron de manera específica para propiedades horizontales mixtas, pero que también aplican para las residenciales.
Por considerarlo de interés y ayuda práctica, a continuación, mediante un cuadro resumen se indican dichas inquietudes y sus respuestas:
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Inquietud |
Normatividad |
Respuesta |
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¿Puede realizar auditorías a la documentación que maneja la administración? |
Código de Comercio - Art. 207 |
* Sí. Puede realizar auditorías a la documentación que maneja la administración. Los administradores deberán facilitar la labor de la revisoría fiscal. |
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¿Puede realizar convocatoria a asamblea extraordinaria posterior al período legal para impugnar asamblea en la cual se eligió consejo y también se reeligió al mismo revisor fiscal? |
Código de Comercio - Art. 207 num. 8º |
* Sí. Está facultado para citar a asamblea extraordinaria, mediante comunicación escrita enviada a cada uno de los propietarios. En dicha comunicación estará relacionado el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas diferentes a los previstos en la comunicación. |
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¿Cuáles son las funciones del Revisor fiscal? |
Código de Comercio - Art. 207 |
* Como ya se mencionó, en el caso de una propiedad horizontal mixta, serán las contenidas en el artículo 207 del Código de Comercio. |
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¿Cuál es el proceder ante irregularidades encontradas por el revisor fiscal? |
Código de Comercio - Art. 207, num. 2º |
* El revisor fiscal deberá informar de forma oportuna, las irregularidades que observe en el ejercicio de sus funciones en los términos del numeral 2º del artículo 207 del Código de Comercio. Así mismo puede recomendar la forma en que estas irregularidades pueden ser subsanadas. Por su parte la administración será la encargada de tomar o no dichas recomendaciones. |
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¿El revisor fiscal es autoridad administrativa? |
Código de Comercio - Art. 210 |
* No. Es fiscalizador que actúa en nombre de los propietarios y del Estado sobre el actuar de los administradores y depende de la asamblea, con total autonomía e independencia en el ejercicio de sus funciones. |
b) Otros conceptos en los que se ha referido el CTCP sobre las funciones del revisor fiscal en las propiedades horizontales, se resumen en el siguiente cuadro:
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Concepto |
Tema tratado |
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Concepto 585 del 9 de agosto del 2020 |
Funciones del revisor fiscal en las propiedades horizontales residenciales. Se destaca que estas no deben incluir autorización de pagos. |
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Concepto 781 del 13 de octubre del 2020 |
Significado de la función del revisor fiscal relacionada con “impartir instrucciones”. |
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Concepto 871 del 15 de octubre del 2020 |
Incumplimiento de las instrucciones de la asamblea. |
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Concepto 896 del 5 de noviembre del 2020 |
Revisión o certificación de quórum de la reunión en la que se modificó el reglamento. |
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Concepto 155 del 26 de abril del 2021 |
Las funciones del revisor fiscal pueden ser las del artículo 207 del Código de Comercio. |
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Concepto 345 del 17 de junio del 2021 |
Entrega de un recibo de consignación a un copropietario. |
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Concepto 319 del 18 de junio del 2021 |
Funciones del revisor fiscal en la propiedad horizontal residencial. |
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Concepto 257 del 2 de julio del 2021 |
Funciones e inhabilidades del revisor fiscal en la propiedad horizontal residencial. |
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Concepto 493 del 25 de octubre del 2021 |
Convocatoria a asamblea extraordinaria. |
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Concepto 597 del 25 de octubre del 2021 |
No cumplimiento de las funciones del revisor fiscal y colaboración de la administración con el cumplimiento de sus funciones. |
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Concepto 626 del 13 de diciembre del 2021 |
Destinatarios del dictamen y otros informes del revisor fiscal. |
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Concepto 225 del 23 de mayo del 2022 |
Impedimento, por parte del revisor fiscal, del ejercicio del presidente del consejo de administración, por no disponer del certificado de tradición y libertad que lo acredita como propietario. |
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Concepto 222 del 13 de junio del 2022 |
Auditoría externa de periodos anteriores realizada por el revisor fiscal. |
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Concepto 307 del 18 de junio del 2022 |
Las funciones del revisor fiscal, son por aplicación extensiva las del artículo 207 del Código de Comercio. |
Te invitamos a consultar los conceptos referenciados en este artículo en el módulo Doctrina NAI y de la Profesión Contable de la publicación NAI Integral y de la Profesión Contable. Además, consulta otros temas relacionados con la revisoría fiscal, el contador público y la propiedad horizontal, en esta misma publicación.
