Estos son los aspectos contables más relevantes de las propiedades de inversión.
Las propiedades de inversión se definen como aquellos recursos que deben cumplir con requisitos como:
- ser un bien inmueble (terrenos o edificios),
- destinados a obtener rentas por operaciones de arrendamiento a terceros o para generar plusvalías por su venta y disposición en el curso ordinario de las operaciones, y
- NO se utilizan en la producción o suministro de bienes o servicios ni para fines administrativos.
Los bienes inmuebles que de acuerdo a los anteriores requisitos y que sean clasificados como las propiedades de inversión, pueden ser de propiedad de la entidad o tomados en arrendamiento financiero. En este entendido, para cualquiera de las dos situaciones, se estaría cumpliendo con la generación de rentas y plusvalías por parte de estos activos.
Con el fin de aclarar los aspectos contables más relevantes de las propiedades de inversión, a continuación, se presenta un cuadro en donde se relacionan temas como su reconocimiento y medición para los grupos 1 y 2 de aplicación de las Normas de información Financiera en los estados financieros de una entidad:
|
Detalle |
Grupo 1 |
Grupo 2 |
|
|
NIC 40 |
Sección 16 |
||
|
Naturaleza |
a) Son bienes inmuebles (terrenos y edificios); |
||
|
b) Destinados para obtener rentas por operaciones de arrendamiento a terceros; o |
|||
|
c) Para generar plusvalías por su venta y disposición en el curso ordinario de las operaciones; y |
|||
|
d) NO se usan en la producción o suministro de bienes o servicios, ni para fines administrativos. |
|||
|
Escalabilidad con las NIIF plenas |
N/A |
La NIC 40 puede aplicarse, tomando en consideración las siguientes excepciones: |
|
|
a) No se aplica el modelo de costo como un tratamiento de propiedades de inversión, salvo que la determinación del valor razonable represente un costo o esfuerzo desproporcionado; |
|||
|
b) La técnica de estimación del valor razonable debe sujetarse a los lineamientos sencillos de la NIIF para las Pymes. |
|||
|
Clases |
a) Inmuebles para generar ganancias de capital; |
||
|
b) Inmuebles para rentar; |
|||
|
c) Inmuebles construidos o mejorados para uso futuro en generación de rentas; |
|||
|
d) Inmuebles otorgados en condiciones ventajosas a entidades subordinadas. |
|||
|
Reconocimiento inicial |
El tratamiento es similar a la adquisición de una propiedad, planta y equipo, a saber: |
||
|
a) Adquisición en efectivo: costo; |
|||
|
b) Adquisición por permuta: valor razonable; |
|||
|
c) Adquisición por arrendamiento financiero: menor entre el valor razonable del activo y el valor presente de los cánones mínimos; |
|||
|
d) Adquisición por subvención: costo o valor razonable. |
|||
|
Costos de adquisición |
El tratamiento es similar a los costos de una propiedad, planta y equipo, a saber: |
El tratamiento es similar a los costos de una propiedad, planta y equipo. |
|
|
a) El precio de adquisición y los impuestos indirectos no recuperables; |
a) El precio de adquisición, incluidos los aranceles de importación y los impuestos indirectos no recuperables; |
||
|
b) Costos directamente atribuibles a la ubicación del activo. |
b) Costos directamente atribuibles a la ubicación del activo |
||
|
Medición posterior |
a) Modelo del costo; |
a) Modelo del valor razonable; |
|
|
b) Modelo de valor razonable: |
b) Modelo de costo no se aplica, salvo que la determinación del valor razonable represente un costo o esfuerzo desproporcionado. |
||
|
i) Inmuebles que respaldan obligaciones al valor razonable; |
|
||
|
ii) Inmuebles adquiridos en condiciones especiales de arrendamiento operativo. |
|
||
|
Modelo del costo |
a) Costo de adquisición;
b) (-) Depreciación acumulada;
c) (-) Deterioro del valor. |
||
|
Condiciones del valor razonable |
a) El activo objeto de la medición; |
||
|
b) Máximo y mejor uso del activo; |
|||
|
c) El mercado principal o más ventajoso del activo; |
|||
|
d) Técnicas de valoración adecuadas; |
|||
|
e) Jerarquía del valor razonable. |
|||
|
Máximo y mejor uso del activo |
a) Uso físicamente posible; |
||
|
b) Uso legalmente permisible; |
|||
|
c) Uso financieramente factible. |
|||
|
Técnicas de valoración |
a) Enfoque del costo; |
||
|
b) Enfoque del mercado; |
|||
|
c) Enfoque del ingreso. |
|||
|
Jerarquía del valor razonable |
a) Nivel 1: precios cotizados sin ajustar; |
a) Precios cotizados; |
|
|
b) Nivel 2: precios observables de activos similares; |
b) Precios observables de activos similares; |
||
|
c) Nivel 3: precios no observables. |
c) Precios no observables. |
||
|
Importe recuperable para modelo del costo |
a) Valor razonable menos costos de disposición y venta; |
No se aplica, salvo que se aplique el modelo del costo según lo impracticable de la determinación el valor razonable. En este caso se aplicará lo establecido en la sección 27. |
|
|
b) Valor de uso: valor presente de los flujos aportados del activo en explotación; |
|||
|
c) El importe recuperable es el mayor entre a) y b). |
|||
|
Deterioro del valor bajo modelo del costo |
a) Importe recuperable; |
No se aplica, salvo que se aplique el modelo del costo según lo impracticable de la determinación el valor razonable. En este caso se aplicará lo establecido en la sección 27. |
|
|
b) Importe en libros; |
|||
|
c) El deterioro se presenta cuando a) es menor que b). |
|||
|
Factores de deterioro de valor bajo modelo del costo |
a) Sobreuso del activo; |
No se aplica, salvo que se aplique el modelo del costo según lo impracticable de la determinación el valor razonable. En este caso se aplicará lo establecido en la sección 27. |
|
|
b) Paso del tiempo; |
|||
|
c) Efectos legales; |
|||
|
d) Efectos de mercado; |
|||
|
e) Efectos tecnológicos. |
|||
Teniendo en cuenta lo anterior, el tratamiento para las entidades de los grupos 1 y 2 es muy similar, salvo quizás en lo relacionado con la medición posterior utilizando el modelo del costo, que en el caso del grupo 2, se puede aplicar, pero con la condición de que el valor razonable presente un costo o esfuerzo desproporcionado en su determinación. En este caso, el párrafo 16.7 de la NIIF para las Pymes, menciona que se utilizará el modelo del costo de la sección 17 que corresponde a propiedades, planta y equipo.
Es también conveniente precisar, que uno de los cambios que trajo la versión 2015 de la NIIF para las Pymes, hoy contenido en el anexo técnico compilatorio 2 del DUR 2420 del 2015, fue separar, para efectos de presentación, las propiedades de inversión medidas bajo el modelo del costo de aquellas que se miden con el modelo del valor razonable. Esto según el párrafo 4.2 de la NIIF para las Pymes.
Es importante mencionar que, para ambos grupos, cuando la medición posterior se realice utilizando el valor razonable, los cambios en ese valor razonable se reconocerán en el resultado del período.
Un aspecto que debe resaltarse es que, a diferencia de la NIIF para las Pymes, el marco para las microempresas (grupo 3) incorpora también las propiedades que se mantienen con fines de valorización que se entienden en el marco para las Pymes como propiedades de inversión o activos no corrientes mantenidos para la venta, en la definición de propiedades planta y equipo.
Para esto se trae el párrafo 9.1 del marco de microempresas:
“9.1. Las propiedades, planta y equipo son activos tangibles que:
(a) se mantienen para su uso en la producción o en el suministro de bienes o servicios, para arrendarlos a terceros, con propósitos administrativos o con fines de valorización, y
(b) se esperan usar durante más de un período contable” (negrita fuera de texto).
En este sentido, es irrelevante hacer diferencias conceptuales, como lo inducen los marcos de las NIIF, comoquiera que deben tratarse bajo los mismos criterios de reconocimiento y medición amparados en la base del costo.
Así mismo, el marco para las microempresas no incorpora ninguna exclusión del alcance, de manera que también incorporaría en su definición a los activos no corrientes mantenidos para la venta, a las propiedades de inversión, a las propiedades incursas en operaciones discontinuadas. De igual forma, no tendría una aplicación bajo el marco para las microempresas la posibilidad de incorporar activos adquiridos bajo el sistema de arrendamiento operativo por cuanto, bajo dicha norma, cualquier contrato de arrendamiento debe tratarse como arrendamiento operativo (ver párrafo 13.3 del marco de microempresas).
Por lo anterior, es importante determinar el grupo al que pertenece la entidad, con el fin de dar correcta aplicación de las normas de información financiera. Para esto se sugiere consultar la publicación Normas de Información Financiera – Análisis integral, en sus módulos normativo y explicados, en los que se ha realizado un extenso desarrollo del tratamiento contable de las propiedades de inversión para los grupos contables que deban dar aplicación a este elemento de los estados financieros. Accede a esta publicación desde Legis Xperta.
