Debate sobre el área mínima para la construcción de vivienda.
Que sean cómodas, funcionales, con los espacios necesarios y aptas para albergar a una familia; en una palabra, dignas. De manera somera, así se definen las Viviendas de Interés Social, VIS, y las Viviendas de Interés Prioritario, VIP, las construcciones más populares en Colombia. De hecho, existen cientos de proyectos en todo el país, concebidos para satisfacer las necesidades y demanda de las familias con menores posibilidades económicas. Detrás de los objetivos altruistas de las constructoras, también se encuentran los incentivos y subsidios del Gobierno Nacional, que ayudan a miles de colombianos de escasos recursos a hacer realidad el sueño de tener casa propia.
Y aunque se entiende que no cuentan con áreas especialmente generosas, las regulaciones intentan garantizar una “vivienda digna”, con un número de metros cuadrados de área que deben favorecer la cotidianidad de las familias que las ocupan, normalmente conformadas por cuatro miembros.
Pero, ¿cómo se establecen las características que deben cumplir este tipo de construcciones? Las llamadas VIS se consideran como la vivienda mínima en Colombia y sus características se determinan de acuerdo con las regulaciones consignadas en las Guías de Asistencia Técnica para la calidad de las VIS, expedidas por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio de Colombia. Fueron formuladas en el año 2011 y se fundamentaron tanto en los derechos humanos como en aspectos claves de la norma NSR-10. Allí se contemplan los materiales, las normas aplicables y los procedimientos que atañen a la construcción de este tipo de construcciones. Desde luego, velan por la calidad de los insumos y estructuras, de manera que una familia pueda habitarla sin poner en riesgo su bienestar ni su seguridad.
Ahora bien, pese a la documentación presentada por la cartera, que guía a las entidades regionales y departamentales en las decisiones sobre el uso de suelo, el POT de cada región tiene la última palabra. Es por ello que, en lo que refiera el número de metros, el recientemente presentado Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá ha sido motivo de controversia. El artículo 427 establece que el mínimo habitable es de 42 metros cuadrados, área que aplica para las viviendas VIP y VIS unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar, mientras que le otorga 30 metros cuadrados a las no VIS unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar.
Sucede que, de cara a la viabilidad de los proyectos, los constructores se enfrentan a situaciones complejas, pues las viviendas VIS y VIP tienen regulado el precio máximo de venta al consumidor (150 smlmv y 90 smlmv, respectivamente), mientras que los insumos están sujetos a las variables propias del mercado. Es decir, mientras hay un “techo” para los precios, los costos experimentan los cambios propios de la dinámica del mercado que, además, se han vuelto erráticos en algunos insumos en tiempos de pandemia.
Estos mínimos habitables ponen en aprietos a los constructores, pues en virtud de lo anteriormente expuesto, tendrán que hacer malabares en los costos para sacar adelante los proyectos, bien sea construyendo menos unidades o eligiendo emplazamientos en las goteras de la ciudad, donde la tierra sea menos costosa.
La polémica está servida y aun se discuten los términos del POT. Los constructores, que representan uno de los sectores “jalonadores” de la economía, han manifestado su inconformidad y esperan hacer en razón a las entidades y autoridades que pueda hacer las respectivas revisiones, de manera que se establezcan áreas viables para los proyectos y las familias que las ocuparán que, según el DANE, están constituidas por tres personas en el 58 % de los casos.
