Mecanismos de protección al comprador de vivienda nueva por daños en la construcción
La obligación que tiene el constructor o vendedor de vivienda nueva para proteger al comprador de los perjuicios patrimoniales ocasionados por fallas o daños en la construcción (C.C. art. 2060, num. 3), recobra importancia con la promulgación de la Ley 1796 de 2016 que amplía las medidas encaminadas a la protección e incremento de la seguridad de las edificaciones, en el evento que, dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición del certificado técnico de ocupación, la edificación perezca o amenace ruina total o parcial por vicios en la construcción.
El Decreto 282 de 2019, reglamenta los artículos 8º y 9º de la Ley 1796 de 2016 en cuanto a la obligación de amparar los perjuicios patrimoniales, establece los requisitos mínimos para su cumplimiento y antes de realizar la primera transferencia de dominio de las nuevas unidades de vivienda que se construyan en proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias o loteo, que generen cinco o más unidades habitacionales, se deberá constituir un mecanismo para cubrir los eventuales daños ocasionados, cuando dentro de los diez años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, la construcción perezca o amenace ruina en todo o en parte.
Los mecanismos de amparo son los medios para que el constructor o vendedor de vivienda nueva cumpla con la obligación de resarcir los perjuicios patrimoniales causados al propietario del bien y deben ser expedidos por entidades financieras y aseguradoras.
El constructor o vendedor puede escoger cualquiera de estas opciones:
a) Patrimonio propio mediante la constitución de una fiducia en garantía.
b) Garantía bancaria.
c) Póliza de seguro.
El Decreto 282 de 2019 aclara que cuando se constituyan patrimonios autónomos o se vinculen personas jurídicas para desarrollar proyectos de vivienda, en los contratos fiduciarios se deberá identificar al constructor o vendedor responsable de amparar los perjuicios patrimoniales, teniendo en cuenta que en ningún caso la sociedad fiduciaria será solidariamente responsable de los daños que se causen al propietario inicial o sucesivos propietarios.
Es evidente la no atribución de responsabilidad a la sociedad fiduciaria, pues la fiducia mercantil es un negocio jurídico en virtud del cual una persona llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de este o de un tercero llamado beneficiario fideicomisario (C. de Co., art. 1226).
Certificación técnica de ocupación
Concluida la obra aprobada en la respectiva licencia de construcción y previo a la ocupación de nuevas edificaciones, el supervisor técnico independiente deberá expedir, bajo la gravedad de juramento, la certificación técnica de ocupación de la respectiva obra; certificar que la obra contó con la supervisión correspondiente y que la edificación se ejecutó de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas exigidas por el Reglamento Colombiano de Construcciones Sismorresistentes y aprobadas en la licencia.
Dicha certificación se debe protocolizar mediante escritura pública otorgada por el enajenador e inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria del predio o predios sobre los cuales se desarrolla la edificación, así como en los folios de matrícula inmobiliaria de las unidades privadas resultantes de los proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal.
