Formas de constituir una hipoteca

Escrito por Equipo de Redactores Legis el 11-enero-2023

Diferencia de la hipoteca cerrada, abierta con límite de cuantía y abierta  límite de cuantía

 

Clases de hipoteca que se pueden constituir sobre un inmueble

 

El Código Civil define la hipoteca como un derecho de prenda constituido sobre un bien inmueble que no deja por eso de permanecer en poder del deudor (art. 2432 del C.C.).

 

De acuerdo con la anterior definición, se trata de un contrato que tiene como garantía un derecho real por tratarse de un bien inmueble cuya titularidad está en cabeza del acreedor hipotecario, para su perfeccionamiento requiere de la solemnidad de la escritura pública que deberá inscribirse ante la oficina de registro de instrumentos públicos dentro los noventa (90) días siguientes a su otorgamiento, requisito que de no cumplirse pierde todos los efectos jurídicos, pues se trata de una acto de disposición por parte del propietario del bien.

 

Una de las características de la hipoteca es la indivisibilidad, significa que no puede constituirla sino quien figura en el registro como propietario sobre la totalidad del inmueble hipotecado y cada una de sus partes quedan comprometidas al cumplimiento de la obligación principal mientras esta no se extinga totalmente, de tal manera que mientras subsista cualquier parte de la obligación principal sin que se cumpla en su totalidad, subsistirá la totalidad del gravamen.

 

Clases de hipoteca

Según lo establece el artículo 2455 del Código Civil, la hipoteca podrá limitarse a una determinada suma, con tal que así se exprese inequívocamente, pero no se extenderá en ningún caso a más del duplo del importe conocido o presunto, de la obligación principal, aunque así se haya estipulado. El deudor tendrá derecho para que se reduzca la hipoteca a dicho importe.

 

De acuerdo con la anterior definición la Corte Suprema de Justicia a través de la Sentencia SC SC3097-2022 M.P. Wilson Aroldo Quiroz Monsalvo, hace la siguiente clasificación:

 

Hipoteca cerrada. Se caracteriza porque la garantía comprende únicamente determinados criterios preexistentes y hasta el límite de estos.

 

El limite del gravamen, será el mismo que resulta de la sumatoria de los créditos especificados en el acto constitutivo, considerando el principio de indivisibilidad.

 

Hipoteca abierta con límite de cuantía, en la que, si bien el gravamen comprende obligaciones determinadas, también se prevé la cobertura de créditos futuros, pero hasta el máximo prefijado por los interesados.

 

La garantía aprobada para cubrir obligaciones futuras no podrá sobrepasar una proporción equivalente al de las obligaciones determinadas que resultan cubiertas desde el acto de constitución, so pena de que sea procedente su reducción.

 

Hipoteca abierta sin límite de cuantía. es “una garantía abierta para varias, diferentes, múltiples y/o sucesivas obligaciones, por lo común, futuras, indeterminadas y determinables durante su vigencia sin necesidad de estipulación posterior, siendo así “general respecto de las obligaciones garantizadas” (SC, 3 jul.2005, rad. 000400-01); es la garantía constituida para amparar de manera general obligaciones que de ordinario no existen ni están determinadas en su cuantía al momento del gravamen (SC, 1° jul. 2008, rad. 2001-00803-01)

 

En esta clase de hipoteca no hay un tope predeterminado al valor de los créditos cubiertos, razón para controvertir su validez jurídica y el límite de la cuantía se debe establecer en el trámite de la acción judicial ya sea por parte del acreedor hipotecario o del deudor cuando acuda la reducción del crédito por lesión enorme.

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