Efecto en renta por venta de activo fijo destinado a proyecto VIS y VIP: ¿Qué cambió?
Impuesto sobre la renta y su complementario de ganancia ocasional
Como es conocido, el impuesto sobre la renta es un tributo que grava la utilidad obtenida por las personas naturales y jurídicas en Colombia en el desarrollo de una actividad económica. Por su parte, el impuesto de ganancias ocasionales, el cual es complementario al de renta, grava los beneficios de carácter extraordinario y ajenos a la actividad económica, obtenidos por los contribuyentes, como puede ser la venta de un activo fijo, o ser beneficiario de una donación, entre otros.
Según las normas del estatuto tributario, para efectos de la determinación del impuesto de renta o de ganancia ocasional, el tiempo de posesión de un activo por parte del contribuyente constituye un factor importante a la hora de establecer que tributo se causa; pues, cuando un contribuyente mantiene un activo por dos (2) años o más en su patrimonio, al momento de la enajenación del mismo, se causará el impuesto complementario de ganancias ocasionales. Mientras que, la venta del activo poseído por un tiempo inferior (a los dos años) causará impuesto sobre la renta.
Venta de activo destinado a vivienda VIS/VIP
Hasta hace poco, la doctrina de la DIAN consideraba que la utilidad de inmuebles destinados al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés prioritario (VIP), poseídos por dos (2) años o más por parte del enajenante, se consideraba una ganancia ocasional, y que, como tal, al ser un tributo diferente al impuesto de renta, el beneficio de renta exenta establecida para dichos inmuebles no era aplicable al impuesto de ganancia ocasional. Por lo que, el enajenante debía tributar a la tarifa señalada en la normativa para el impuesto de ganancias ocasionales. Sin embargo, un reciente pronunciamiento de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha cambiado esta situación.
De acuerdo con la nueva doctrina, concepto 1497-016511 de septiembre 28 de 2023, la utilidad obtenida en la enajenación de estos inmuebles se considera renta, independientemente del término de posesión del activo. Esto significa que la exención prevista en el numeral 4º del artículo 235-2 del estatuto tributario es aplicable a todos los contribuyentes, tanto personas naturales como jurídicas, que cumplan con los requisitos establecidos en la ley.
Lo anterior, en consideración a que:
- El numeral 4º del artículo 235-2 del estatuto tributario, que establece la exención del impuesto de renta para la utilidad obtenida en la enajenación de predios destinados al desarrollo de proyectos de VIS o VIP, es una norma de carácter especial que prevalece sobre otras disposiciones, como el artículo 300 del estatuto tributario, que define las ganancias ocasionales.
- El objetivo de la exención es incentivar la inversión en vivienda social, por lo que restringir su aplicación al término de posesión del predio sería contrario a este objetivo.
No obstante, este tratamiento solo será aplicable para estos fines, pues como se manifestó anteriormente: i) las exenciones previstas para el impuesto sobre la renta no son aplicables al impuesto complementario de ganancias ocasionales; ii) la utilidad proveniente de la enajenación de un activo fijo constituirá renta o ganancia ocasional en los términos del artículo 300 del estatuto tributario. Sin embargo, si dicho activo fijo corresponde a un predio que se enajenará con destino al desarrollo de proyectos de VIS o de VIP, en los términos del literal a) del numeral 4º del artículo 235-2 del estatuto tributario, la utilidad constituirá renta; iii) la exención de que trata el literal a) del numeral 4º del citado artículo 235-2 es aplicable tanto por personas naturales como jurídicas y no está condicionado al término de posesión del respectivo predio. Esto, siempre y cuando se cumplan la totalidad de los requisitos definidos en la ley para ello.
Requisitos para acceder a la exención
Para acceder a la exención del impuesto de renta en la venta de inmuebles para proyectos de vivienda de interés social y prioritario, los contribuyentes deben cumplir con los siguientes requisitos:
- La licencia de construcción establezca que el proyecto a ser desarrollado sea de vivienda de interés social y/o de interés prioritario.
Al respecto, no es necesario que previo a su enajenación, el titular del predio ya cuente con dicha licencia, cuando no es éste quien adelantará el proyecto de VIS o VIP sino un tercero.
Así mismo, el hecho de que la licencia de construcción sea obtenida en un año gravable posterior a aquel en el que se efectúa la enajenación del predio, no incide en la realización de la renta exenta.
- Los predios sean aportados a un patrimonio autónomo con objeto exclusivo de desarrollo del proyecto de vivienda de interés social y/o de interés prioritario;
- La totalidad del desarrollo del proyecto de vivienda de interés social y/o de interés prioritario se efectúe a través del patrimonio autónomo, y
- El plazo de la fiducia mercantil a través del cual se desarrolla el proyecto, no exceda de diez (10) años.
Si quieres conocer más acerca de estos temas te invitamos a consultar el Régimen explicado de renta.
