Clases de arras y cláusula penal

Clases de arras y las diferencias con la cláusula penal

Naturaleza jurídica de las arras

Las arras consisten en la entrega de dinero u otra cosa, por una de las partes contratante a la otra en virtud del contrato que se celebra, en materia civil su regulación se encuentra en los artículos 1859 a 1861, para los contratos de venta y para los de arrendamiento en el artículo 1972.

Finalidad de las arras

(i) confirmar el negocio jurídico y de acuerdo con ello, constituye una señal de confirmación del convenio; por lo que adquieren la denominación de «arras confirmatorias»;

(ii) facultar a los contratantes para desistir o retractarse del contrato, asumiendo o soportando la parte que las ha dado, la pérdida de las mismas y cuando es quien las ha recibido, restituyéndolas dobladas, y de acuerdo con ello se les identifica como «arras de retractación»;

(iii) confirmar el acuerdo y asegurar su ejecución, supuesto este último que se extiende a la estimación anticipada de los perjuicios por el incumplimiento contractual, y por eso se les conoce como «arras confirmatorias penales».

El código civil regula expresamente las arras de retractación y confirmatorias y por vía jurisprudencial se establecen las arras confirmatorias penales.

Frente a las arras confirmatorias, el artículo 1861 del Código Civil señala que, si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 1857, inciso segundo. No constando algunas de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse según los artículos 1859 y 1860 del Código Civil.

En cuanto a las arras de retracto, el artículo 1859 contempla que, si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas como la de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputa perfecta ante la ley, hasta el otorgamiento de la escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.

Las arras confirmatorias penales, de acuerdo con la Sentencia CSJ, 6 de junio de 1955, G.J. t. LXXX, Nº 2154, pág. 413, citada a su vez en la Sentencia SC3047 de 2018, las define como a aquellas dadas por uno de los contratantes al otro a modo de liquidación anticipada de los perjuicios, en cuyo caso la estipulación tiene los caracteres de la cláusula penal, de la que sólo se diferencia en cuanto ésta no es como aquéllas prestación real y antelada» y adicionalmente explica que, «son a la vez señal de quedar convenidos los contratantes y garantía para el resarcimiento de los perjuicios en caso de incumplimiento. Las partes no pueden apartarse del compromiso contractual. La parte que no tiene culpa en la inejecución del contrato puede elegir, como en la cláusula penal, entre exigir su cumplimiento, o apropiarse de las arras, caso de haberlas recibido, o exigirlas dobladas, caso de haberlas desembolsado. La parte que dejó de cumplir el contrato no puede, como en las arras penitenciales, imponer a la otra uno u otro extremo».

Clausula penal

De acuerdo con el artículo 1592, la cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.

La jurisprudencia ha señalado que en el ámbito de la dogmática jurídica civil, se denomina «cláusula penal» al acuerdo de las partes sobre la estimación de los perjuicios compensatorios o moratorios, para el evento del incumplimiento del convenio o la mora en la satisfacción de las obligaciones derivadas del mismo, recibiendo en el primer caso el nombre de «cláusula penal compensatoria» y en el segundo, «cláusula penal moratoria»; así mismo se reconoce, que cumple la función complementaria de apremiar al deudor para el adecuado cumplimiento de la prestación.

Reitera la jurisprudencia, que dicho pacto tiene el carácter de una «obligación accesoria», en cuanto tiene por objeto asegurar el cumplimiento de otra obligación; igualmente, constituye una «obligación condicional», porque la pena solo se debe ante el incumplimiento o retardo de la «obligación principal»; y también puede representar una liquidación convencional y anticipada de los perjuicios en caso de configurarse alguno de tales supuestos.

Se puede decir que la cláusula penal es una multa por el incumplimiento de las obligaciones pactadas y las arras constituyen una garantía para los contratantes.

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