Factibilidad y prefactibilidad de un proyecto de construcción

Escrito por Equipo de Redactores Legis el 21-abril-2022

 

Factibilidad y prefactibilidad, la data para emprender un proyecto constructivo.

 

Una de las claves del éxito de cualquier tipo proyecto está en su correcta planeación. En efecto, contar con toda la información o “data” necesaria para prever tanto un buen desempeño, como un buen resultado, minimiza riesgos y garantiza en términos financieros, el retorno de la inversión.

 

Las obras de construcción no son ajenas a ello. Los profesionales del sector lo entienden sobradamente, pues saben que antes de emprender cualquier proyecto, es necesario adelantar estudios de prefactibilidad y factibilidad. Comprensible, erigir una edificación requiere planeación y método, así como un flujo de procesos que permita alcanzar metas en un tiempo específico y con unas condiciones determinadas. A ello se suma que cualquier falla en la ejecución, puede poner en riesgo tanto la construcción en sí misma, como la integridad de quienes la ocupen o visiten.

 

Pero, ¿qué diferencia hay entre los estudios de factibilidad y los de prefactibilidad? A primera vista podrían confundirse, pero existen importantes diferencias entre ellos. Para los últimos, que son los primeros que se deben realizar, ofrecen una visión inicial del alcance del proyecto, una sustentación de por qué vale la pena el esfuerzo y una proyección financiera que permita vislumbrar las inversiones. Es, en definitiva, una suerte de diagnóstico sobre la posibilidad de aventurarse en esa determinada obra.

 

En la factibilidad, se entiende que el proyecto tiene el primer aval o espaldarazo, así que la información se detalla para conocer la viabilidad económica, los tiempos de ejecución, los recursos que se precisan, el flujo de trabajo, sus etapas y, desde luego, la situación del mercado. Recordemos que la construcción, como cualquier negocio, debe garantizar unos ingresos que soporten la inversión inicial, los gastos y costos y, al final del ejercicio, permita obtener ganancias. En este escenario, una herramienta fundamental es el presupuesto, estimado con valores reales del mercado y con cantidades o unidades de medida que permitan tener una visual de los números. Para calcularlo y controlarlo, Construdata cuenta con los softwares Construplan y Construcontrol que son de gran utilidad en esta fase del proyecto.

 

Ahora bien, los análisis del terreno son inherentes a los proyectos constructivos, de la misma forma que temas legales vinculados específicamente con el trámite de la licencia de construcción, que debe adelantarse ante las curadurías. Estas entidades, a su vez, realizan sus propios análisis para, de acuerdo con las especificaciones y formulaciones presentadas, se estime la conveniencia o no de la realización de la obra.

 

Otro factor de suma relevancia es el Plan de Ordenamiento Territorial, POT que, como hemos venido revisando en nuestro blog, regula el uso del suelo en cada región del país. Importante saber que, aunque Bogotá sea la capital y se haya formulado su POT recientemente, puede servir solo como modelo para los planes de desarrollo y POT de las demás ciudades del país. Es decir, no existe un único POT que rija a nivel nacional, factor que debe tomarse en cuenta en la factibilidad y prefactibilidad de los proyectos de construcción.

 

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